Chứng khoán hóa cho thị trường BĐS

Thị trường bất dộng sản và thị trường chứng khoán, ở một góc độ nào

đó, hiện đang cạnh tranh nhau về cơ hội đầu tư và nguồn vốn đầu tư. Qua từng giai đoạn, chu kỳ của hai thị trường này lệch pha nhau, đi từ thái cực “nóng” sang “lạnh” và ngược lại. Việc thiếu sự điều hòa của các thị trường tạo ra những rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng tham gia, mà còn có ảnh hưởng đến các thị trường khác trong đó có hệ thống tín dụng. Một trong những biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên và góp phần liên thông giữa hai thị trường chính là nghiệp vụ “chứng khoán hóa”.

Chứng khoán hóa (CKH) hiện đại xuất hiện cách đây đã 30 năm nhưng

cho đến nay vẫn chưa có định nghĩa chính thức cho cụm từ này. Theo định nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995, chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành, mà khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo sẽ quyết định thu nhập và độ an toàn của chứng khoán phát hành. Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán – một loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường vốn. [14] Do đó, với nghiệp vụ CKH mà người ta đã tạo ra được những kênh huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả. Chứng khoán hóa là một trong những loại nghiệp vụ khá phổ biến trong hoạt động tài chính – tiền tệ trên thế giới, đặc biệt ở các nước có nền kinh tế phát triển cao. Tại Mỹ, qua huy động vốn theo cách này mà hàng năm người ta có thể huy động được hàng trăm tỷ USD. Tại một số nước khác như Hàn Quốc, Nhật Bản, Malaysia, Singapore¼ kỹ thuật CKH ngày càng được coi trọng.