Vướng mắc về qui hoạch trong việc cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội

Để đạt được mục tiêu góp phần chỉnh trang đô thị thì mỗi dự án cải tạo, xây dựng lại các KCCC phải được đặt trong quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nội nói chung và từng dự án phải theo quy hoạch được duyệt của toàn khu chứ không xử lý đơn lẻ từng dự án hay từng công trình một cách chắp vá. Tuy vậy, hiện nay việc xử lý quy hoạch vẫn mới dừng lại ở từng khu chứ chưa có được bức tranh tổng thể.

Các khu chung cư cũ đa phần nằm trong khu vực nội thành là khu vực hạn chế phát triển dân cư theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Qua quá trình sử dụng, đã có việc cải tạo cơi nới, lấn chiếm để xây dựng nhà ở do quá trình tăng dân số tự nhiên. Hầu hết diện tích nhà ở cũng như dân số đều tăng gấp đôi so với quy hoạch thiết kế ban đầu. Để đảm bảo cân đối thu chi của dự án người dân trong phạm vi dự án được tái định cư diện tích tăng thêm, môi trường sống được cải thiện, các dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ đều nhằm mục tiêu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lấy các phần thu từ việc khai thác có hiệu quả quỹ đất để bù vào các chi phí đầu tư cải tạo xây dựng lại; nếu cứ cứng nhắc các chỉ tiêu về dân cư cũng như hệ số sử dụng đất tại các khu vực này theo các thông số ban đầu thì các nhà đầu tư sẽ không có lợi nhuận khi tham gia các dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ. (ví dụ như khu tập thể Nguyễn Công Trứ phải bù lỗ khoảng 300 tỷ, khu Thanh Xuân phải bù lỗ trên 2000 tỷ…). Trong khi đó nhà nước không có khả năng bỏ vốn đầu tư xây dựng lại các khu này. Các kết quả điều tra cho thấy nếu cứng nhắc các chỉ tiêu về dân cư cũng như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất thì các nhà đầu tư sẽ không có khả năng thực hiện dự án.