Thị trường bất động sản cao cấp 2026: Tâm điểm đầu tư toàn cầu và cơ hội mới

Dòng vốn bất động sản cao cấp toàn cầu năm 2026 đang trải qua sự dịch chuyển đáng kể khi các nhà đầu tư tìm kiếm các thị trường mới bên ngoài những trung tâm truyền thống như New York hay London. Theo báo cáo của Knight Frank, Lisbon đã lọt vào top 10 thành phố có giá bất động sản cao cấp tăng trưởng hàng đầu thế giới với mức tăng 5,3% mỗi năm, vượt xa các thành phố lớn như Paris hay London. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phân bổ tài sản khi giới đầu tư quốc tế ngày càng quan tâm đến các thị trường có dư địa tăng trưởng cao hơn và khả năng đa dạng hóa rủi ro hiệu quả hơn.

Xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang các thị trường mới nổi

Dòng vốn đầu tư bất động sản cao cấp năm 2026 đang dịch chuyển mạnh mẽ từ các thị trường đã bão hòa sang những điểm đến mới nổi có nền tảng kinh tế vững chắc. Thị trường Tây Âu cho thấy sự thay đổi rõ nét khi Bồ Đào Nha dẫn đầu Liên minh Châu Âu về mức tăng giá bất động sản với 15,2% so với cùng kỳ, cao hơn gấp 3 lần mức trung bình 5% của khu vực châu Âu. Trong khi đó, Bulgaria nổi lên với mức tăng giá nhà trung bình 7,1% từ cuối năm 2023 đến năm 2024, trở thành mức tăng cao nhất trong khối EU. Động lực thúc đẩy xu hướng này đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nhà đầu tư, với doanh thu tăng 31% và số lượng giao dịch tăng 34% tại Bồ Đào Nha so với năm 2024, chủ yếu đến từ khách hàng Bắc Mỹ, Brazil và Vương quốc Anh.

Thị trường Đông Nam Á cũng ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng khi Philippines với mức tăng giá bất động sản cao cấp tại Metro Manila lên tới 21,2% trong vòng một năm, vượt xa các trung tâm quốc tế như Dubai (15,9%) và Thượng Hải (10,4%). Việt Nam không nằm ngoài xu hướng này với giá căn hộ cao cấp dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD/m² tại hai thành phố lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tầng lớp tinh hoa Việt Nam dự kiến đạt 25.800 người vào năm 2025, tạo động lực mạnh mẽ cho nhu cầu các sản phẩm bất động sản hàng hiệu. Sự chuyển dịch dòng vốn này cho thấy nhà đầu tư đang tìm kiếm sự cân bằng giữa giá trị đầu tư, khả năng sinh lời và phong cách sống tại các thị trường có triển vọng dài hạn hơn so với các trung tâm truyền thống.

Tây Âu: Bồ Đào Nha và Bulgaria – Điểm sáng tăng trưởng của châu Âu

Thị trường bất động sản cao cấp tại Tây Âu năm 2026 đang được dẫn dắt bởi hai thị trường đầy tiềm năng là Bồ Đào Nha và Bulgaria, nơi dòng vốn quốc tế đổ về mạnh mẽ nhờ lợi thế về vị trí địa lý và chính sách thuế ưu đãi. Tại Bồ Đào Nha, Algarve ghi nhận tổng giá trị giao dịch phân khúc bất động sản cao cấp vượt 75 triệu Euro, với mức giá trung bình mỗi căn biệt thự gần 5 triệu Euro. Các chuyên gia từ Savills dự báo giá nhà tại đây sẽ tiếp tục tăng thêm từ 4% đến 6% trong năm 2025 sau khi đã đạt mức tăng 6% vào năm trước. Khách hàng nội địa vẫn đóng vai trò quan trọng khi chiếm hơn một nửa số lượng giao dịch trong năm 2025, trong khi dòng vốn nước ngoài tập trung vào phân khúc bất động sản hàng hiệu và biệt thự ven biển cao cấp với giá trung bình tại khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 6.100 Euro mỗi mét vuông.

Bulgaria cũng đang nổi lên như một điểm đến có giá trị đầu tư tốt nhất trong Liên minh Châu Âu với doanh số phân khúc bất động sản trên 600.000 Euro tăng trưởng tới 50% chỉ trong một năm, trong đó có 15% thương vụ chốt ở mức giá cao hơn mong đợi của người bán. Giá nhà trung bình tại Sofia chạm mức 2.310 Euro một mét vuông, tăng 25,5% hàng năm, trong khi các vị trí đắc địa nhất có giá phổ biến khoảng 3.500 Euro mỗi mét vuông. Trong vòng 5 năm, giá trị các bất động sản ven biển đã tăng gần gấp đôi, trong khi các căn hộ cao cấp tại thành phố tăng từ 60% đến 70%. Những nhà đầu tư có tài chính lớn đang đổ dồn về Bulgaria bởi giá bất động sản thấp hơn Tây Âu, chế độ thuế ưu đãi hơn, lãi suất vay dễ chịu và có triển vọng gia nhập Eurozone. Đây là những yếu tố quan trọng giúp thu hẹp khoảng cách về giá trị bất động sản giữa Bulgaria và các thị trường lớn ở phương Tây.

Đông Nam Á: Việt Nam và Philippines – Thị trường tăng trưởng kép

Thị trường bất động sản cao cấp tại Đông Nam Á đang chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và sự tham gia của dòng vốn quốc tế. Việt Nam dự kiến đạt hơn 3 tỷ USD trong thị trường bất động sản cao cấp năm 2025 và gần gấp đôi vào năm 2030 với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm từ 13% đến 14% cho đến cuối thập kỷ. Trong quý 3/2025, giá căn hộ cao cấp tại các quận trọng điểm của Hà Nội vượt ngưỡng 180 triệu đồng (khoảng 6.840 USD/m²), và giá biệt thự hạng sang tại các khu vực trung tâm đạt 395 triệu đồng (khoảng 15.000 USD/m²). Chính sách của Chính phủ đã đơn giản hóa quy định sở hữu đối với người nước ngoài, song song với các dự án hạ tầng như tuyến metro và sân bay quốc tế mới đang cải thiện khả năng kết nối, qua đó nâng tầm giá trị bất động sản.

Philippines tiếp tục là một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất thế giới với giá bất động sản cao cấp tại Metro Manila tăng 21,2% trong vòng một năm và 77,5% trong 5 năm qua, được xếp vào nhóm 5 thành phố có tốc độ tăng giá cao nhất thế giới. Các khu vực trọng điểm như Makati, Bonifacio Global City và Vịnh Manila tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao với một số dự án căn hộ trung tâm được chào bán ở mức trên 1 triệu peso/m². Pháp luật tại đây cho phép nhà đầu tư quốc tế nắm giữ tối đa 40% số lượng căn hộ trong một dự án chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn nước ngoài tham gia. Nguồn cung bất động sản cao cấp luôn trong tình trạng khan hiếm do sự săn đón của giới tài phiệt trong nước và những khách hàng nước ngoài sẵn sàng chi trả toàn bộ bằng tiền mặt. Điều này giúp Philippines không chỉ vượt qua các đối thủ trong khu vực mà còn thường xuyên được xếp vào nhóm những thị trường cao cấp có giá trị tăng nhanh nhất thế giới.

Trung Đông và Mỹ Latinh: Ả Rập Xê Út và Argentina – Sự chuyển đổi mạnh mẽ

Thị trường bất động sản tại Ả Rập Xê Út đang chuyển mình mạnh mẽ từ một thị trường nội địa thành điểm đến hấp dẫn trên toàn cầu với giá căn hộ tại Riyadh đã tăng 75% trong vòng 5 năm qua và giá biệt thự tăng 39%. Đầu năm 2025, giá bất động sản tại thủ đô Riyadh tăng khoảng 10,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng số lượng giao dịch trên toàn quốc chạm ngưỡng hàng triệu lượt. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình trên cả nước đạt khoảng 6,75%, riêng Riyadh đạt 8,89% và Jeddah là 7,89%, tương đương các thành phố lớn trên thế giới. Hệ thống sở hữu dành cho người nước ngoài bắt đầu áp dụng từ tháng 1/2026 được xem là một bước ngoặt quan trọng khi cho phép người ngoại quốc mua nhà tại các khu vực quy định sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký và đóng phí. Chương trình Cư trú Cao cấp (Premium Residency) cấp quyền cư trú cho các khoản đầu tư bất động sản trên 4 triệu SAR (khoảng 1,07 triệu USD) nhằm mục đích tăng dòng vốn quốc tế.

Argentina cũng trải qua sự phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 nhờ những thay đổi về tỷ giá và sự hồi phục của nền kinh tế. Tại thủ đô Buenos Aires, lượng giao dịch đã tăng khoảng 39% đến 47% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy người mua đang quan tâm trở lại sau một thời gian dài thị trường đóng băng. Giá nhà trung bình toàn thành phố dao động từ 2.268 đến 2.500 USD/m², trong khi những khu vực cao cấp như Puerto Madero có mức giá từ 5.931 đến 6.500 USD/m². Nhờ lãi suất giảm, hoạt động cho vay thế chấp tăng hơn 1.000%, giúp thị trường sôi động hơn và đẩy nhanh tốc độ giao dịch. Dự báo trong giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2029, các quận trung tâm của Buenos Aires sẽ tiếp tục tăng trưởng đều đặn từ 7% đến 10% mỗi năm, với tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ ở những vị trí đắc địa có thể vượt ngưỡng 7% đến 9%. Đây là mức lợi nhuận đặc biệt hấp dẫn và hiếm có thành phố lớn nào trên thế giới có được.

Thị trường đặc biệt: Puerto Rico và Đài Loan – Hai trường hợp khác biệt

Puerto Rico vận hành thị trường bất động sản theo luật pháp Hoa Kỳ và hưởng lợi từ xu hướng di cư vì chính sách thuế, tạo nên đà tăng giá mạnh trong thời gian gần đây. Trong quý đầu năm 2025, giá nhà tăng 11,6% sau khi đã tăng 22% vào cuối năm 2024, nằm trong nhóm tăng trưởng theo quý cao nhất bên ngoài các khu đô thị trọng điểm của Mỹ. Các biệt thự nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp ven biển tại Condado, Dorado, Palmas del Mar và Bahía Beach có mức giá cao và có tốc độ giao dịch cực kỳ nhanh chóng, đóng góp vào tổng giá trị thị trường bất động sản của đảo đạt 346 tỷ USD vào năm 2025. Chi phí để sở hữu các bất động sản cao cấp tại đây rất phong phú với một căn biệt thự hướng biển có giá từ 7 triệu USD trở lên, và đã xuất hiện các giao dịch chào bán trên 65 triệu USD. Đạo luật 60 của Puerto Rico năm 2019 thiết lập một hệ thống ưu đãi thuế toàn diện nhằm thu hút nhà đầu tư và cư dân có tiềm lực tài chính, bao gồm giảm thuế thu nhập và thuế lãi vốn cho đối tượng đủ điều kiện.

Ngược lại, thị trường bất động sản tại Đài Loan năm 2025 ghi nhận giá tăng chậm lại và số lượng giao dịch giảm đáng kể do quy định vay thế chấp được siết chặt và khả năng vay vốn của người mua suy giảm. Tổng giao dịch trên toàn thị trường giảm 28,1% so với năm 2024, chạm mức thấp nhất kể từ năm 2017. Ở Đài Bắc, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình vào giữa năm 2025 chỉ khoảng 2,24%, cho thấy cơ hội sinh lời của dòng tiền cho thuê không còn hấp dẫn. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản cao cấp tại các khu vực sầm uất như quận Đại An vẫn giữ vững sức hút. Những khách hàng thượng lưu sẵn sàng chi trả hoàn toàn bằng tiền mặt, đặc biệt là từ Trung Quốc và các nước trong khu vực, giúp phân khúc này tiếp tục duy trì ngay khi chính sách tín dụng thắt chặt kìm hãm các hoạt động đầu cơ. Dự báo đến năm 2033, phân khúc bất động sản cao cấp tại Đài Loan sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm khoảng 6,5%.