Cơ hội đầu tư bất động sản cao cấp toàn cầu: Tâm điểm thị trường năm 2026

Bất động sản cao cấp toàn cầu đang bước vào giai đoạn chuyển dịch mạnh mẽ khi dòng vốn đầu tư không còn tập trung vào các thị trường truyền thống như New York hay London. Trong bối cảnh nhà đầu tư tìm kiếm giá trị thực, khả năng sinh lời và sự phân bổ rủi ro hiệu quả, năm 2026 đánh dấu sự trỗi dậy của những thị trường mới đầy tiềm năng từ châu Âu, Đông Nam Á đến Trung Đông.

Bồ Đào Nha - Điểm đến bất động sản cao cấp hàng đầu châu Âu

Thị trường bất động sản cao cấp của Bồ Đào Nha đã vượt qua nhiều quốc gia Tây Âu trong năm 2025 nhờ mức tăng trưởng ấn tượng và thu hút dòng vốn quốc tế mạnh mẽ. Lisbon đã lọt vào top 10 thành phố có giá bất động sản cao cấp tăng trưởng nhanh nhất thế giới với mức tăng 5,3% mỗi năm theo bảng xếp hạng của Knight Frank. Thủ đô Bồ Đào Nha đã vượt qua các thành phố lớn như Paris, London hay New York về tốc độ tăng giá. Các chuyên gia từ Savills dự báo giá nhà tại Lisbon sẽ tiếp tục tăng thêm từ 4% đến 6% trong năm 2025 sau khi đã đạt mức tăng 6% vào năm ngoái.

Khu vực ven biển Algarve tại Bồ Đào Nha thu hút nhà đầu tư với biệt thự cao cấp

Đầu năm 2025, giá bất động sản trên cả nước Bồ Đào Nha tăng 15,2% so với cùng kỳ, mức tăng cao nhất trong Liên minh Châu Âu và vượt xa mức trung bình khoảng 5% của khu vực châu Âu. Thị trường cao cấp Algarve đặc biệt nổi bật khi tổng giá trị giao dịch phân khúc bất động sản cao cấp vượt 75 triệu Euro, với mức giá trung bình mỗi căn biệt thự gần 5 triệu Euro. Những bất động sản cao cấp hơn tại vị trí đắc địa có mức giá vượt xa con số này. Cơ cấu nhà đầu tư cũng đang thay đổi khi Portugal Sotheby's International ghi nhận doanh thu tăng 31% và số lượng giao dịch tăng 34% so với năm 2024. Kết quả này đến từ nhu cầu lớn của khách hàng Bắc Mỹ, Brazil và Vương quốc Anh với giá trị trung bình mỗi giao dịch tăng mạnh.

Khách hàng nội địa vẫn đóng vai trò quan trọng khi chiếm hơn một nửa số lượng giao dịch trong năm 2025, trong khi dòng vốn nước ngoài tập trung vào phân khúc bất động sản hàng hiệu và biệt thự ven biển cao cấp. Tại Lisbon và Algarve, giá nhà trung bình khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 6.100 Euro mỗi mét vuông do nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh lớn. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ về vị trí dự án vì các khu vực ven biển thường có tiềm năng tăng giá và lợi nhuận cho thuê cao hơn so với nội đô. Bồ Đào Nha tiếp tục thu hút dòng vốn toàn cầu nhờ nền kinh tế vững vàng, vị thế trong Liên minh Châu Âu và môi trường sống lý tưởng.

Bulgaria - Thị trường mới nổi có tiềm năng tăng giá ấn tượng

Thị trường bất động sản cao cấp tại Sofia và các khu nghỉ dưỡng ven biển Bulgaria đang trở thành điểm đến có giá trị đầu tư tốt nhất trong Liên minh Châu Âu. Theo báo cáo của Christie's International Real Estate năm 2025, doanh số phân khúc bất động sản trên 600.000 Euro tăng trưởng tới 50% chỉ trong một năm. Đáng chú ý, 15% thương vụ được chốt ở mức giá cao hơn kỳ vọng của người bán, cho thấy sự quyết tâm lớn từ nhà đầu tư phân khúc cao cấp. Giai đoạn từ cuối năm 2023 đến năm 2024, giá nhà trung bình tại Bulgaria tăng 7,1%, mức tăng cao nhất trong Liên minh Châu Âu và dự kiến tiếp tục tăng khoảng 15% vào năm 2025.

Khu vực trung tâm Sofia thu hút giới đầu tư với mức giá cạnh tranh so với Tây Âu

Tại các khu vực cao cấp ở Sofia, mức giá phổ biến rơi vào khoảng 3.500 Euro cho mỗi mét vuông, trong khi những vị trí đắc địa nhất có giá vượt mức này. Tính đến cuối năm 2025, giá nhà ở tại Sofia chạm mức 2.310 Euro một mét vuông, tăng 25,5% hàng năm. Sự tăng trưởng này bắt nguồn từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao kỷ lục tại các vị trí đắc địa. Trong vòng 5 năm, giá trị các bất động sản ven biển đã tăng gần gấp đôi, trong khi các căn hộ cao cấp tại thành phố tăng từ 60% đến 70%. Nhà đầu tư có tài chính lớn đang đổ dồn về Bulgaria bởi giá bất động sản thấp hơn Tây Âu, chế độ thuế ưu đãi hơn, lãi suất vay dễ chịu và triển vọng gia nhập Eurozone.

Giới tài phiệt đặc biệt quan tâm đến các quận trung tâm Sofia như Lozenets, Iztok hay Izgrev, đồng thời tìm đến Varna và Burgas trên ven biển. Những địa danh này không chỉ mang lại lợi thế về giá cả mà còn tạo ra lợi nhuận từ việc cho thuê và đa dạng hóa danh mục đầu tư nhờ sức tăng trưởng ấn tượng. Nhà đầu tư nên lưu ý rằng Bulgaria là thị trường mới nổi, do đó cần cân nhắc kỹ về thanh khoản và thời gian đầu tư dài hạn. So với các thị trường Tây Âu, Bulgaria vẫn có dư địa tăng giá lớn nhờ khoảng cách về giá trị bất động sản còn rộng so với các thị trường lớn phương Tây.

Việt Nam - Thị trường Đông Nam Á đầy sức hút

Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư trong nước và quốc tế nhờ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu tại các thành phố lớn. Giá căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD/m², tương đương với các thị trường trung tâm toàn cầu nhưng thấp hơn Singapore và Bangkok. Mức giá này giúp duy trì dòng vốn đầu tư ổn định khi nhà đầu tư quốc tế có thể tiếp cận bất động sản cao cấp với chi phí hợp lý hơn so với các thị trường phát triển trong khu vực. Chính phủ đã đơn giản hóa quy định sở hữu đối với người nước ngoài và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường.

Bất động sản cao cấp tại Hà Nội có giá lên tới 15.000 USD/m² tại vị trí trung tâm

Trong quý 3/2025, giá bất động sản cao cấp tại Hà Nội tăng vọt khi căn hộ cao cấp ở các quận trọng điểm vượt ngưỡng 180 triệu đồng (khoảng 6.840 USD/m²), và giá biệt thự hạng sang tại các khu vực trung tâm đạt 395 triệu đồng (khoảng 15.000 USD/m²). Các căn hộ hàng hiệu và tòa nhà cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng tăng giá đáng kể, với những khu vực đạt mức tăng trưởng hai chữ số. Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam dự kiến đạt hơn 3 tỷ USD trong năm 2025 và gần gấp đôi vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 13% đến 14% cho đến cuối thập kỷ. Dù chiếm tỷ trọng nhỏ, phân khúc biệt thự và nhà đất thuộc nhóm tăng trưởng nhanh nhất với mức dự kiến trên 14%.

Dự án hạ tầng như tuyến metro và sân bay quốc tế mới đang cải thiện khả năng kết nối, qua đó nâng tầm giá trị bất động sản tại các vị trí thuận tiện. Lực lượng chuyên gia quốc tế làm việc cho các tập đoàn đa quốc gia tạo ra nhu cầu tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp, khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn. Điều này củng cố giá thuê và hỗ trợ tăng trưởng vốn bền vững tại cả khu đô thị lẫn khu nghỉ dưỡng. Tầng lớp tinh hoa tại Việt Nam dự kiến đạt 25.800 người vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu đối với các dòng sản phẩm hàng hiệu. Nhà đầu tư nước ngoài nên chú ý đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và vị trí gần khu trung tâm hành chính thương mại để tối đa hóa tiềm năng tăng giá.

Philippines - Manila dẫn đầu tốc độ tăng giá toàn cầu

Thị trường bất động sản cao cấp tại Manila đang tăng trưởng mạnh mẽ với tốc độ vượt xa nhiều trung tâm quốc tế. Theo Prime Worldwide Cities Index của Santos Knight Frank, giá bất động sản cao cấp tại Metro Manila tăng 21,2% trong vòng một năm, vượt qua các trung tâm quốc tế như Dubai (15,9%) và Thượng Hải (10,4%). Báo cáo của Philippines News Agency cũng xếp Manila vào nhóm 5 thành phố có tốc độ tăng giá cao nhất thế giới, với mức tăng 77,5% trong 5 năm qua. Con số này cao hơn so với Los Angeles (56%) và Thượng Hải (32,8%), cho thấy sức hút vượt trội của thị trường này đối với giới đầu tư quốc tế.

Khu vực Makati tại Manila với hệ thống bất động sản cao cấp hiện đại

Các khu vực trọng điểm như Makati, Bonifacio Global City và Vịnh Manila tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao. Một số dự án căn hộ trung tâm được chào bán ở mức trên 1 triệu peso/m² trong những đợt mở bán, phản ánh sức mua mạnh mẽ của phân khúc thượng lưu. Các yếu tố kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng khi giá nhà toàn quốc tăng khoảng 7,5% đến 8%/năm đến đầu năm 2025. Nguồn cung bất động sản cao cấp luôn trong tình trạng khan hiếm do sự săn đón của giới tài phiệt trong nước và những khách hàng nước ngoài sẵn sàng chi trả toàn bộ bằng tiền mặt. Luật pháp tại đây cho phép nhà đầu tư quốc tế nắm giữ tối đa 40% số lượng căn hộ trong một dự án chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn nước ngoài tham gia thị trường.

Trong khi các phân khúc đầu cơ đối mặt với tình trạng dư cung, bất động sản cao cấp vẫn được săn đón mạnh mẽ hơn so với phân khúc tầm trung. Giá trị của phân khúc này liên tục thăng hoa nhờ sự khan hiếm của các bất động sản siêu cao cấp và sự thịnh vượng của người dân, cùng các dự án hạ tầng trọng điểm. Manila không chỉ vượt qua các đối thủ trong khu vực mà còn thường xuyên được xếp vào nhóm những thị trường cao cấp có giá trị tăng nhanh nhất thế giới. Nhà đầu tư nên tập trung vào các khu vực trung tâm như Makati và Bonifacio Global City vì đây là nơi có thanh khoản tốt nhất và giá trị tăng trưởng bền vững nhất. Phân khúc căn hộ cao cấp ở vị trí đắc địa thường mang lại lợi nhuận cho thuê ổn định và khả năng tăng giá dài hạn vượt trội.

Ả Rập Xê Út - Chuyển mình thành điểm đến đầu tư quốc tế

Thị trường bất động sản tại Ả Rập Xê Út đang chuyển mình mạnh mẽ từ một thị trường nội địa thành điểm đến hấp dẫn trên toàn cầu nhờ các cải cách pháp lý quan trọng. Trong năm 2025, giá bất động sản tại thủ đô Riyadh đã tăng khoảng 10,6% so với cùng kỳ năm trước và tổng số lượng giao dịch trên toàn quốc chạm ngưỡng hàng triệu lượt. Tại thành phố Jeddah, giá biệt thự và căn hộ tăng từ 2% đến 3% trong nửa đầu năm 2025, nhưng tổng giá trị các thương vụ lại tăng mạnh đến 34%. Điều này cho thấy nhu cầu mua sắm bất động sản không chỉ tập trung ở những khu vực có giá cao tại thủ đô mà lan rộng ra các thành phố lớn khác trong vương quốc.

Thủ đô Riyadh của Ả Rập Xê Út với hệ thống nhà ở cao cấp đang phát triển

Theo số liệu từ Knight Frank, giá căn hộ tại Riyadh đã tăng 75% trong vòng 5 năm qua và giá biệt thự tăng 39%, cho thấy khả năng sinh lời bền vững tại các đô thị lớn. Đầu năm 2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình trên cả nước đạt khoảng 6,75%, riêng Riyadh đạt 8,89% và Jeddah là 7,89%, tương đương các thành phố lớn trên thế giới. Hệ thống sở hữu dành cho người nước ngoài bắt đầu áp dụng từ tháng 1/2026 được xem là bước ngoặt quan trọng khi cho phép người ngoại quốc mua nhà tại các khu vực quy định sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký và đóng phí. Những điều chỉnh pháp lý này, kết hợp với chương trình Cư trú Cao cấp (Premium Residency), nhằm mục đích tăng dòng vốn quốc tế bằng cách cấp quyền cư trú cho các khoản đầu tư bất động sản trên 4 triệu SAR (khoảng 1,07 triệu USD).

Tỷ lệ sở hữu nhà ở trong nước của Ả Rập Xê Út đã tăng lên khoảng 63,7%, hướng tới mục tiêu 70% vào năm 2030 của chính phủ. Tuy nhiên, việc giá nhà tăng cao và các quy định về giá thuê đang định hình lại động lực về khả năng chi trả. Thị trường bất động sản của vương quốc đang chuyển mình từ một thị trường nhà ở quốc gia sang một thị trường mở, với giá cả tăng cao, lợi nhuận trên mức trung bình và các cải cách cấu trúc mở rộng điều kiện đầu tư. Nhà đầu tư quốc tế nên cân nhắc kỹ về vị trí dự án vì các khu vực trung tâm Riyadh và Jeddah có khả năng tăng giá và lợi nhuận cho thuê vượt trội hơn so với các khu vực khác. Việc tìm hiểu kỹ về quy định sở hữu đối với người nước ngoài và các khu vực được phép mua cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn pháp lý cho khoản đầu tư.

Các thị trường Mỹ Latinh và Caribbean đang hồi phục

Thị trường bất động sản tại Argentina phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 nhờ những thay đổi về tỷ giá và sự hồi phục của nền kinh tế. Tại thủ đô Buenos Aires, giá nhà trung bình toàn thành phố dao động từ 2.268 đến 2.500 USD/m². Riêng những khu vực cao cấp như Puerto Madero, mức giá có thể lên tới từ 5.931 đến 6.500 USD/m². So với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch đã tăng khoảng 39% đến 47%, cho thấy người mua đang quan tâm trở lại sau một thời gian dài thị trường đóng băng. Tại các khu dân cư trọng điểm, giá nhà tăng khoảng 8% đến 12% mỗi năm, trong khi các khu vực lân cận khác cũng ghi nhận mức tăng từ 5% đến 9%.

Khu vực Puerto Madero cao cấp tại Buenos Aires với view sông

Nhờ lãi suất giảm, hoạt động cho vay thế chấp tăng hơn 1.000%, giúp thị trường sôi động hơn và đẩy nhanh tốc độ giao dịch. Dự báo trong giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2029, các quận trung tâm của Buenos Aires sẽ tiếp tục tăng trưởng đều đặn từ 7% đến 10% mỗi năm. Sự tăng trưởng này đến từ việc đồng nội tệ mất giá, tỷ lệ vay thế chấp tăng và sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư nước ngoài muốn tìm kiếm lợi nhuận từ đồng USD. Bất động sản cao cấp tại các khu trung tâm đang mang lại hiệu quả kinh doanh và cho thuê vượt trội. Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ ở những vị trí đắc địa có thể vượt ngưỡng 7% đến 9%, mức lợi nhuận đặc biệt hấp dẫn mà hiếm có thành phố lớn nào trên thế giới có được.

Puerto Rico vận hành thị trường bất động sản theo luật pháp Hoa Kỳ và hưởng lợi từ xu hướng di cư vì chính sách thuế, tạo nên đà tăng giá mạnh trong thời gian gần đây. Trong quý đầu năm 2025, giá nhà tăng 11,6% sau khi đã tăng 22% vào cuối năm 2024, nằm trong nhóm tăng trưởng theo quý cao nhất bên ngoài các khu đô thị trọng điểm của Mỹ. Các biệt thự nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp ven biển tại Condado, Dorado, Palmas del Mar và Bahía Beach có mức giá cao và có tốc độ giao dịch cực kỳ nhanh chóng. Tổng giá trị thị trường bất động sản của đảo đạt 346 tỷ USD vào năm 2025, phản ánh sức mạnh của thị trường này. Một căn biệt thự hướng biển có giá từ 7 triệu USD trở lên, và đã xuất hiện các giao dịch chào bán trên 65 triệu USD. Đặc biệt, Đạo luật 60 của Puerto Rico năm 2019 thiết lập một hệ thống ưu đãi thuế toàn diện nhằm thu hút nhà đầu tư và cư dân có tiềm lực tài chính, bao gồm giảm thuế thu nhập và thuế lãi vốn cho đối tượng đủ điều kiện.

Câu hỏi thường gặp

Thị trường bất động sản nào có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất trong năm 2025?

Riyadh, Ả Rập Xê Út dẫn đầu với tỷ suất lợi nhuận cho thuê 8,89%, tiếp theo là Jeddah (7,89%) và các khu vực trung tâm Buenos Aires (7-9%).

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu bất động sản ở thị trường nào dễ dàng nhất?

Puerto Rico vận hành theo luật pháp Hoa Kỳ cho phép người nước ngoài sở hữu tương tự công dân Mỹ, trong khi Ả Rập Xê Út và Việt Nam cũng đã đơn giản hóa quy định sở hữu.

Mức giá căn hộ cao cấp tại Việt Nam so với các thị trường trong khu vực thế nào?

Giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM dao động 5.400-15.000 USD/m², thấp hơn Singapore và Bangkok nhưng tương đương nhiều thị trường trung tâm toàn cầu.